KİRA HUKUKU

KİRACI TARAFINDAN YAPILAN MASRAF ve İMALATLAR

Kiracı yaptığı yenilik veya değişikliğin bedelini hangi koşullarda isteyebilir?

Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre;

Kiracı kural olarak kiraya verenin açık veya zımni izniyle yenilik veya değişiklik yapabilir. Ancak bu kuralın bazı istisnaları bulunmakta olup aşağıda yer verilmiştir.
Bu izin sözleşmede yazılı olabileceği gibi sonradan da verilebilir.
Sözleşmede, kiracının yapacağı yenilik veya değişikliğin bedelini alabileceğine ilişkin bir hüküm yer almıyorsa kiracı bunları ancak sebepsiz zenginleşme ve/veya vekâletsiz iş görme (duruma göre vekâlet sözleşmesi) hükümleri çerçevesinde isteyebilir.

KARAR: “Bu nedenle kiracı, kural olarak, kiralananda ancak kiraya verenin açık veye zımni izniyle tadilat ve onarımlar yapabilir. Bu izinle kiracı, iznin kapsamına giren tadilat ve onarımları, sözleşmeden kaynaklanan borçlarını ihlal etmeksizin yapabilme imkânına sahip olur. Diğer taraftan, kiraya veren izin vermekle, bu çalışmaları ve giderlerini (benimsemediğinde veya kiralananda değer artışına sebep olmadığında) borçlanmış değildir. Zira, burada kiraya verenin yapma borcunun da olmadığı, diğer bir anlatımla kiracının kiralama amacına uygun kullanmak için yaptığı tadilat ve onarımlar söz konusu olduğundan, yapılan çalışma ve giderler doğal olarak kiracının yükümlülüğünde olacaktır. Dolayısıyla kiracı, kiraya verenin açık veya zımni rıza ile vermiş olduğu izinden, kira sözleşmesinin sonunda doğrudan bir tazminat talebinde bulunma hakkını çıkaramaz. Böyle bir tazminat hakkı, bu konuda bir kanun hükmünün bulunması (sebepsiz zenginleşme, vekâletsiz iş görme gibi) veya özel bir anlaşmanın varlığı ile hak ve nesafetin gerektirmesi halinde söz konusu olabilir.” YARGITAY 3.Hukuk Dairesi Esas: 2022/6869 Karar: 2022/9652 Karar Tarihi: 20.12.2022

Kiracı, kiralanan için yaptığı masrafları, kiralananı tahliye ederken isteyebilir mi?

Sözleşmede aksine hüküm bulunmaması halinde, kiracı kural olarak kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu imalatlardan alınıp götürülmesi mümkün olmayanların yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 526. ve devamındaki maddelerinde düzenlenen “vekâletsiz iş görme” hükümlerine göre kiraya verenden isteyebilir.[1]

KARAR: “…Kiracı tarafından yapılan imalatların hangisinin zorunlu ve faydalı masraflar, hangilerinin lüks masraflar olduğunun ayrı ayrı belirlenmesi, belirlenen zorunlu, faydalı ve sökülüp götürülemeyecek imalatların yapım tarihi itibariyle (kira sözleşmesi başlangıç tarihi) rayiç bedelleri tespit edilip, kiracının kiralananı kullandığı süreyle orantılı olacak şekilde yıpranma paylarının da düşülmesi...” YARGITAY 3.Hukuk Dairesi Esas: 2017/8037 Karar: 2019/4696 Karar Tarihi: 20.05.2019

Kiraya verenle kiracı arasındaki sözleşmede, kiralananda yapılacak yenilik ve değişikliklere ilişkin bir hüküm bulunmuyorsa ve kiracı kiraya verenin bilgisi ve izni dışında yenilik ve değişiklik yapmışsa bunun bedelini isteyebilir mi?

Yargıtay bu konuyu, kiraya verenin yapılan yenilik veya değişikliği sonradan sadece benimsemesi (ancak açıkça onay vermemesi) veya sonradan buna açıkça onay vermesi durumuna göre iki ayrı sonuca bağlamaktadır.

1-) Kiraya verenin, kendi bilgisi ve izni dışında yapılan yenilik veya değişikliği sonradan benimsemesi (ancak açıkça onay vermemesi)

Bu durumda kiracı, yaptığı yenilik ve değişikliklerin bedelini TBK m.530[2] gereğince, gerçek olmayan vekâletsiz işgörme hükümlerine göre isteyebilir. Bu durumda kiracı, yalnızca kirayaverenin sebepsiz zenginleştiği ölçüde yaptığı işlerin bedelini isteyebilecektir.

KARAR: “Kiralanana yapılacak yenilik ve değişikliklere ilişkin bir sözleşme hükmü bulunmuyor ise, kiracı ancak yedek hukuk kuralı niteliğindeki 818 sayılı Kanun (6098 sayılı Kanun) hükümlerine başvurabilir. Kiralananda bilgisi ve izni dışında kiracı tarafından sözleşmedeki kullanma amacına uygun olarak yapılmış olan imalat, tadilat ve onarımlar, kiralananın tahliyesinden sonra bunlardan haberdar olan kiraya veren tarafından kiracıdan eski hale getirme istenmeksizin benimsenmişse, kiracı bu tadilat ve onarımlardan faydalı ve zorunlu olanların yapım bedelini, 818 sayılı Kanun’un 414 üncü (6098 sayılı Kanun'un 530 uncu) maddesinde düzenlenmiş olan gerçek olmayan vekâletsiz iş görme hükmü uyarınca kiraya verenden isteyebilir.” YARGITAY 3.Hukuk Dairesi Esas: 2022/6869 Karar: 2022/9652 Karar Tarihi: 20.12.2022

2-) Kiraya verenin, kendi bilgisi ve izni dışında yapılan yenilik veya değişikliğe sonradan açıkça onay vermesi

Bu durumda kiracı, yaptığı yenilik ve değişikliklerin bedelini TBK m.531[3] gereğince, gerçek vekâletsiz işgörme hükümlerine göre isteyebilir. TBK m.531 gereğince gerçek vekâletsiz işgörme durumunda vekalet hükümleri uygulanır.

Vekâlet sözleşmesine ilişkin hükümler Türk Borçlar Kanunu m.502 ila m.514 arasında düzenlenmiştir. Bu sözleşmede, vekâlet verenin borcu konusunun düzenlendiği m.510[4] hükmüne göre vekâlet veren, vekâletin gereği gibi ifası için vekilin yaptığı giderleri ve verdiği avansları faiziyle birlikte ödemek ve yüklendiği borçlardan onu kurtarmakla yükümlüdür.

Yargıtay’ın vakalet hükümlerine yaptığı atıf nedeniyle, kiraya verenin, kendi bilgisi ve izni dışında yapılan yenilik veya değişikliğe sonradan açıkça onay vermesi halinde, kiracının bunun için yaptığı tüm masraf ve giderleri faiziyle birlikte ödeme gerekmektedir.

KARAR: “Diğer taraftan, bu tadilat ve onarımlar, ister kiraya verenin izniyle ister izni olmaksızın yapılmış olsun, kiraya verenin sonradan bu çalışmalara icazet vermesi (uygun görmesi) halinde, aynı Kanun’un 415 inci ( 6098 sayılı Kanun'un 531 inci) maddesi uyarınca vekâlet hükümlerinin uygulanması gündeme gelecek ve kiracı tadilat ve onarımlar nedeniyle yapmış olduğu giderleri kiraya verenden gerçek vekaletsiz iş görme hükümlerine dayanarak talep edebilecektir.” YARGITAY 3.Hukuk Dairesi Esas: 2022/6869 Karar: 2022/9652 Karar Tarihi: 20.12.2022

Kiracı tarafından yapılan yenilik veya değişikliğin bedeli nasıl hesaplanır?

Yerleşmiş Yargıtay uygulamasına göre; sözleşmede kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu imalat tadilat ve onarımlar hakkında açık veya zımni bir hüküm bulunmadığı ve bu imalatların tahliyeden sonra kiraya veren tarafından benimsendiğinin kabul edilmesi halinde, kiracıya ödenecek tutar belirlenirken aşağıdaki yol izlenir:

Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa lüks giderler ile zarar verilmeksizin kiralanandan ayrılması mümkün olan ilaveler hesaplamaya dahil edilmez,
Faydalı ve zorunlu imalatların değeri, bu imalat tarihindeki mahalli rayicin esas alınması suretiyle belirlenir,
Belirlenen değerden kullanım süresine göre yıpranma bedelinin düşülür,
Yenilik veya ilavenin ne zaman yapıldığı anlaşılamıyorsa sözleşmesinin başlangıcında yapıldığı kabul edilir ve yıpranma bedeli, sözleşmenin başından itibaren hesaplanır.

KARAR: “Yukarıda yer verilen açıklamalar ile yerleşmiş Yargıtay uygulamasına göre; kiracı kendi ihtiyacı için ve işinin gereği olarak kiralanana yapmış olduğu değer artırıcı imalat bedelini kiraya verenden benimsenmesi durumunda talep edebilir. Sözleşmede kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu imalat tadilat ve onarımlar hakkında açık veya zımni bir hüküm bulunmadığı ve bu imalatların tahliyeden sonra kiraya veren tarafından benimsendiğinin kabul edilmesi halinde, kiracıya ödenecek tutar belirlenirken; sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa lüks giderler ile zarar verilmeksizin kiralanandan ayrılması mümkün olan ilavelerin hesaplamaya dahil edilmemesi, aksi kanıtlanamadığında kira sözleşmesinin başlangıcında yapıldığı kabul edilen faydalı ve zorunlu imalatların değerinin, bu imalat tarihindeki mahalli rayicin esas alınması suretiyle belirlenmesi ve bu şekilde belirlenen değerden kullanım süresine göre yıpranma bedelinin düşülmesi gerekir.” YARGITAY 3.Hukuk Dairesi Esas: 2022/6869 Karar: 2022/9652 Karar Tarihi: 20.12.2022

[1]YARGITAY 3. Hukuk Dairesi Esas: 2021/8958 Karar: 2022/7082 Karar Tarihi: 27.09.2022

[2] II. İşin işgörenin menfaatine yapılması hâlinde MADDE 530- İşsahibi, kendi menfaatine yapılmamış olsa bile, işgörmeden doğan faydaları edinme hakkına sahiptir; ancak zenginleştiği ölçüde, işgörenin masraflarını ödemek ve giriştiği borçlardan onu kurtarmakla yükümlüdür.

[3] III. İşin işsahibi tarafından uygun bulunması hâlinde

MADDE 531- İşsahibi yapılan işi uygun bulmuşsa, vekâlet hükümleri uygulanır.

[4] III. Vekâlet verenin borçları

MADDE 510- Vekâlet veren, vekâletin gereği gibi ifası için vekilin yaptığı giderleri ve verdiği avansları faiziyle birlikte ödemek ve yüklendiği borçlardan onu kurtarmakla yükümlüdür.

Vekil, vekâletin ifası sebebiyle uğradığı zararın giderilmesini vekâlet verenden isteyebilir. Ancak vekâlet veren, kusuru bulunmadığını ispat ederek bu sorumluluktan kurtulabilir.