​​​​​​​​​

​​

     

 

 

 

 

 

​

 

 

 

 

 

 

 

​

​

 

 

 

 

 

Kitabın içindekiler bölümünü incelemek için TIKLAYINIZ​​

 

​ADALET YAYINEVİ sayfasına gitmek için TIKLAYINIZ​

​

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi konusunda diğer makalelerimizi incelemek için TIKLAYINIZ​​

​

​

KAT KARŞILIĞI (ARSA PAYI KARŞILIĞI)  İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE YÜKLENİCİNİN (MÜTEAHHİDİN) TEMERRÜDÜ

​

​

Kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle inşaata başlayan bir müteahhidin, artan girdi fiyatları, proje yönetim hataları vb. nedenlerle iflas etmesi veya işi bırakması söz konusu olabilir.

 

Bazı durumlarda ise, müteahhit işi terk etmese bile durdurup inşaatı beklettiği veya çok yavaş ilerlettiği için süresinde teslim edememesi söz konusu olabilmektedir.

​

Müteahhidin (yüklenicinin) temerrüdü olarak adlandırılan yukarıdaki haller, arsa sahibi ve  bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişiler açısından çok önemli sonuçlar doğurur.

​

Bu çalışmada, müteahhidin temerrüdünün meydana gelme koşulları ve temerrüdün sonuçları, Yargıtay kararları çerçevesinde özetlenmiştir.

 

1. Müteahhidin (yüklenicinin) temerrüdü nedir?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhidin borcu, sözleşmeyle üstlenmiş olduğu binayı tamamlayarak bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmektir. Müteahhit, bu borcunu yerine getirmemesi halinde temerrüde düşer.[1]

 

2. Müteahhidin temerrüdünün şartları nelerdir?

Aşağıdaki 2 şartın birlikte var olması gerekir:

1. Müteahhidin borcunun muaccel olmasına rağmen ifa edilmemiş olması

2. Müteahhidin borcunun ifasının objektif olarak mümkün olması

 

3. İnşaatın tamamlanarak teslim edilme tarihi sözleşmeyle belirlenmişse müteahhide ihtarname göndermeye gerek var mıdır?

Sözleşmede teslim tarihi belirlenmişse, bu tarihin gelmesiyle müteahhidin borcu muaccel olur. Borcunu ifa etmeyen müteahhit, teslim tarihinin gelmesiyle ihtara gerek kalmaksızın temerrüde düşer. Yani müteahhidin temerrüde düşmesi için ihtar zorunlu değildir. Ancak, arsa sahibinin temerrüde bağlı olarak, aynen ifa dışındaki sözleşmesel haklarını kullanabilmesi için müteahhide ihtar göndermesi zorunludur.[2]

 

4. Teslim süresi, inşaat ruhsatının alınmasından sonra 24 ay olarak belirlenmişse ancak inşaat ruhsat alınmamışsa teslim tarihi nasıl belirlenir?

Bazı sözleşmelerde, binanın inşaat ruhsatının alınmasından itibaren belli bir süre içinde teslim edileceği belirtilir ancak inşaat ruhsatı alınması için bir süre öngörülmez. Bu durumda, mahkeme tarafından inşaat ruhsatının alınması için hangi sürenin makul süre olduğu tespit edilir ve sözleşmede yer alan inşaat tamamlanma süresi, ruhsatın alınması gereken makul sürenin dolmasından sonra işlemeye başlar. Makul sürenin üzerine hesaplanan sözleşmede belirlenen süre dolunca müteahhit temerrüde düşmüş sayılır.[3]

 

5. Sözleşmede, işin teslim tarihi, iskân ruhsatının alınacağı tarih olarak belirlenmişse ne olur?

Sözleşmelerin çoğunda müteahhidin, bağımız bölümleri yapı kullanım izni (iskân ruhsatı) alınmış halde teslim edeceği belirtilir. Bu durumda, bina fiziki olarak daha önce teslim edilse dahi, hukuken yapı kullanım izninin alındığı tarihte teslimin gerçekleştiği kabul edilir.[4]

 

6. Sözleşmede teslim tarihi belirlenmemişse ne olur?

Sözleşmede, müteahhidin inşaatı tamamlayıp teslim edeceği tarihin belirtilmemiş olduğu durumlarda, işin makul bir süre içinde teslim edilmesi gerekir. Bu durumda müteahhidin borcu kendiliğinden muaccel hale gelmeyip makul süre sonunda arsa sahibinin ihtar göndermesiyle muaccel hale gelecek ve ihtarla verilen sürede iş tamamlanmazsa müteahhit temerrüde düşmüş sayılacaktır.

 

7. Müteahhit teslim konusunda mahkemeden ek süre isteyebilir mi?

Müteahhidin elinde olmayan veya onun kusurunun bulunmadığı hallerde teslim süresinin uzaması halinde, müteahhit, arsa sahibinden ek süre talep edebilir. Arsa sahibi bu süreyi vermezse müteahhit mahkemeden ek süre talep edebilir. Müteahhit ek süre talep etmese de, müteahhidin elinde olmayan nedenlerle teslim süresinin uzaması halinde, açılacak davalarda mahkeme, söz konusu uzamanın müteahhitten kaynaklanmadığını tespit ederse müteahhit gecikmeden sorumlu tutulmaz.[5]

 

8. Teslim süresi arsa sahibinden kaynaklanan nedenlerle uzarsa ne olur?

TBK m. 473 hükmü gereğince, gecikmenin arsa sahibinden kaynaklanması halinde müteahhidin temerrüdü gerçekleşmez. [6]

 

9. Müteahhidin borcunun ifası objektif olarak imkansızsa ne olur?

Eğer objektif imkânsızlık sözleşme kurulurken mevcutsa, sözleşme zaten baştan beri geçersiz/hükümsüzdür. Bu durumda mahkeme sadece sözleşmenin geçersizliğinin tespitine karar verir.

Eğer imkânsızlık, sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkmışsa, imkânsızlığın ortaya çıkmasında tarafların kusurlu olup olmadıklarına bakılarak tarafların sorumlulukları belirlenir.

 

10. Müteahhide gönderilecek ihtarın geçerlilik şekil şartı var mıdır?

Bir irade açıklaması niteliğinde olup hukuki işlem niteliği taşımayan ihtar, herhangi bir şekil şartına bağlı değildir.[7]

 

11. İhtar niteliğinde sayılan işlemler nelerdir?

Aşağıdaki işlemler, ihtar niteliğinde kabul edilmekte ve ihtarın hüküm ve sonuçlarını doğurmaktadır:[8]

i.   Borcun ifası için dava açmak

ii.  Borcun ifası için icra takibi yapmak

 

12. İhtar niteliğinde sayılmayan işlemler nelerdir?

Aşağıdaki işlemler, ihtarın hüküm ve sonuçlarını doğurmaz:[9]

i.   Alacaklının alacağının tespiti için tespit davası açması,

ii.  Delil tespit talebi dilekçesinin sunulması ve dosyada bilirkişi raporu hazırlanması,

iii. Alacaklının borçluya fatura göndermesi,

iv. Karşı alacağın; ödemezlik defi, takas defi veya mahsup itirazı gibi savunma amaçlı olarak ileri sürülmesi

 

13. Arsa sahibi,  temerrüde düşen müteahhide karşı seçimlik haklarını kullanmak için süre vermek zorunda mıdır?

Arsa sahibi temerrüde düşen müteahhide karşı, aynen ifa dışında kalan talepleri için TBK m.123 hükmü gereğince uygun bir süre vermek zorundadır. [10]

 

14.Arsa sahibinin, seçimlik haklarını kullanabilmek için temerrüde düşmüş olan müteahhide süre vermesine (dolayısıyla ihtarda bulunmasına) gerek olmayan haller nelerdir?

TBK m.124 gereğince[11] aşağıdaki hallerde arsa sahibinin temerrüde düşmüş müteahhide süre verilmesine gerek yoktur:

I. Müteahhidin içinde bulunduğu durumdan veya tutumundan süre verilmesinin etkisiz olacağının anlaşılması

Örnek-1 Müteahhidin, borcunu ifa etmeyeceğini bildirmesi,

Örnek-2 Müteahhidin, tüm araç gereçlerini toplayarak bir daha dönmemek üzere inşaat alanını terk etmesi,

Örnek -3 İnşaatta çok az ilerleme kaydedilmiş olması nedeniyle, verilecek süre içinde inşaatın bitmesinin mümkün olmaması.

II. Borcun ifasının, belirli bir zamanda veya belirli bir süre içinde gerçekleşmemesi üzerine, ifanın artık kabul edilmeyeceğinin sözleşmeden anlaşılması

Bu fıkra hükmünün uygulanabilmesi için sözleşmede bir vadenin bulunması tek başına yeterli olmayıp bu vadede gerçekleşmeyen ifanın kabul edilmeyeceğinin açık şekilde sözleşmede yazılmış olması gerekmektedir.

 

15. Müteahhidin temerrüdü halinde arsa sahibinin seçimlik hakları nelerdir?

Müteahhidin temerrüdü halinde arsa sahibi aşağıdaki seçimlik haklardan birini kullanabilir:[12]

1. Arsa sahibi, sözleşmeyi ayakta tutarak aynen ifa, gecikme tazminatı ve sözleşme ile öngörülmüşse ifaya ekli ceza koşulunu talep edebilir.

2. Arsa sahibi, sözleşmeyi ayakta tutarak aynen ifadan vazgeçip müspet zararını (TBK m.125/2 ilk cümle)ve sözleşme ile öngörülmüşse ifaya ekli ceza koşulunu talep edebilir.

3. Arsa sahibi, sözleşmeyi ileriye etkili olarak feshederek (TBK m.126) eksik işler bedelini, gecikme tazminatını ve sözleşme ile öngörülmüşse ifaya ekli ceza koşulunu talep edebilir. İleriye etkili fesih halinde inşaatın tamamlanma oranına denk gelen arsa payı (kurulmuşsa kat irtifakı tapusu) yükleniciye ait olur. Arsa sahibi ise projenin tamamlanmayan bölümünün bedelini, gecikme tazminatını ve sözleşme ile öngörülmüşse ifaya ekli ceza koşulunu müteahhitten isteyebilir.

4. Arsa sahibi, sözleşmeden dönerek menfi zararını ve sözleşme ile öngörülmüşse seçimlik cezai şart talep edebilir. (TBK m.125/2 ikinci cümle) Dönme (geriye etkili fesih) halinde sözleşme baştan itibaren geçersiz hale gelir ve sözleşme sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre tasfiye edilir.

 

16. Arsa sahibinin seçimlik haklarını kullanması için bir süre sınırı var mıdır?

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun yerleşik içtihatları gereğince arsa sahibi TBK m. 125’te öngörülen (Eski BK m. 106) seçimlik haklarını zamanaşımı süresi içinde her zaman kullanabilir. Müteahhidin temerrüdünün üzerinden çok uzun bir sürenin geçmiş olması, arsa sahibinin seçimlik haklarını kullanmasına engel değildir. [13]

 

17. Arsa sahibi, kullandığı seçimlik haktan geri dönebilir mi?

Arsa sahibinin seçimlik hakkını kullandığı yönündeki beyanı müteahhide ulaştıktan sonra bundan dönemez.[14]

 

 

Av. Tahsin TAŞKIN

​

DİPNOT

​

[1] Taşkın, Tahsin, Uygulamada Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, Adalet Yayınevi, Ankara 2023, s.64

[2] YARGITAY Hukuk Genel Kurulu Esas: 1991/15-340 Karar: 1991/467 Karar Tarihi: 09.10.1991

[3] Yargıtay 15. HD. 03.07.2012, 2012/700 E. 2012/5042 K.

[4] Yargıtay 15. HD. 31.10.2003 tarih ve 2003/1739 E., 2003/5138 K.

[5] Yargıtay 15. HD. 17.05.2005 tarih ve 2005/2830 E. 2005/3054 K.

[6] Yargıtay HGK 24.02.2016, 2014/23-724 E. - 2016/168 K.

[7]     Sütçü, Nezih, Uygulamada ve Teoride Tüm Yönleriyle Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi El Kitabı, Seçkin Yayınları, Ankara 2021, s.672

[8]     Sütçü, Nezih, Uygulamada ve Teoride Tüm Yönleriyle Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi El Kitabı, Seçkin Yayınları, Ankara 2021, s.673

[9]     Sütçü, Nezih, Uygulamada ve Teoride Tüm Yönleriyle Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi El Kitabı, Seçkin Yayınları, Ankara 2021, 673,674

[10] YARGITAY 15. Hukuk Dairesi Esas: 2019/751 Karar: 2019/4861 Karar Tarihi: 27.11.2019

[11]    (TBK) “MADDE 124- Aşağıdaki durumlarda süre verilmesine gerek yoktur:

      1. Borçlunun içinde bulunduğu durumdan veya tutumundan süre verilmesinin etkisiz olacağı anlaşılıyorsa.

      2. Borçlunun temerrüdü sonucunda borcun ifası alacaklı için yararsız kalmışsa.

      3. Borcun ifasının, belirli bir zamanda veya belirli bir süre içinde gerçekleşmemesi üzerine, ifanın artık kabul edilmeyeceği sözleşmeden anlaşılıyorsa.”

[12] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi  2021/2566 E.  2021/2024 K.

[13] YARGITAY Hukuk Genel Kurulu Esas: 2013/2396 Karar: 2015/2331 Karar Tarihi: 21.10.2015

[14] YARGITAY 15.Hukuk Dairesi Esas: 2020/2141 Karar: 2020/ 2751 Karar Tarihi: 12.10.2020)