MÜTEAHHİTTEN BAĞIMSIZ BÖLÜM SATIN ALAN KİŞİNİN KARŞILAŞABİLECEĞİ TASARRUFUN İPTALİ DAVALARI

​

       I. TAPUDA SATIŞ BEDELİNİN DÜŞÜK GÖSTERİLMESİ NEDENİYLE AÇILAN TASARRUFUN İPTALİ DAVASI

           Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında üretilen bir bağımsız bölümü müteahhitten tapuda satın alan alıcı, eğer satın alma bedeli tapuda GERÇEK DEĞERİNİN YARISININ ALTINDA GÖSTERİLMİŞSE, ileride tasarrufun iptali davasıyla karşılaşabilir. Bu noktada alıcının satın aldığı dairenin kat mülkiyetli veya kat irtifaklı olması arasında bir fark bulunmamaktadır. 

         Çalışmanın konusu, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olduğundan konu,  “müteahhit” ve ondan bağımsız bölüm alan “alıcı” açısından ele alınarak incelenmişse de açıklanan hususlar tüm taşınmaz satışları (devirleri) için de geçerlidir.

        Tasarrufun iptali davası, İcra ve İflas Kanunu’nun 277 ila 283’üncü maddeleri arasında düzenlenmiştir. Kanunda geçen “borçlu” ifadesi burada “satıcı (müteahhit)” olarak, “üçüncü kişi” ifadesi ise burada “alıcı” olarak anılmıştır.

         Yapılan icra takibinde haczedilecek yeterli malı bulunmayan müteahhidin alacaklıları, İcra ve İflas Kanunu m.278/2[1] gereğince tasarrufun iptali davası açarak alıcının elindeki bağımsız bölümü haczedebilirler.

​    ​

İcra ve İflas Kanunu m.278 gereğince açılacak davada aşağıdaki şartların varlığı aranmaktadır:​​

​

1. Müteahhit, dava konusu bağımsız bölümü alıcıya satmadan (tapuda devretmeden) önceki bir tarihte (başka kişilere) borçlanmış olmalıdır. (Örn. müteahhittin inşaat malzemesi alması ve çek keşide etmesi vb.)​

2. Borcunu ödeyemeyen satıcı (müteahhit) aleyhine icra takibi başlatılmış ve borç ödemeden aciz belgesi alınmış veya iflas kararı verilmiş olmalıdır. Haciz aşamasında borçlunun borca yetecek malının olmadığının haciz tutanağına yazılması da borç ödemeden aciz belgesi yerine geçmektedir.​

3. Söz konusu bağımsız bölümün satışından (devrinden) itibaren 2 yıl ve daha fazla süre geçmemiş olmalıdır. Devirden itibaren 2 yıldan fazla zaman geçmişse (Örn. müteahhit aleyhine devirden 3 yıl sonra icra takibi yapılmış ve sonrasında borç ödemeden aciz belgesi alınmışsa) İİK m. 278’e göre dava açılamaz ancak aşağıdaki başlık altında yer verilen şartlar mevcutsa İİK m.280 gereğince dava açılabilir.​

4. Yargıtay, satış bedelinin piyasa rayicinin yarısı ve altında gösterilmesi halinde bedelin düşük olduğunu kabul etmektedir. Eğer satış bedeli, piyasa rayicinin yarısının üzerindeyse (örn. piyasa rayici 10 Milyon TL, satış bedeli 7 Milyon TL) düşük bedel iddiasını kabul etmemektedir.​

5. Piyasa rayici tespit edilirken belediye tarafından belirlenen rayiç değil bağımsız bölümün gerçek piyasa değeri dikkate alınır. Bu değer dava sırasında bilirkişi tarafından hesaplanır.​

6. Tapuda gösterilen bedel elden verilmiş olsa bile ödenmiş kabul edilir. Zira tapudaki ödemelerin banka aracılığıyla yapılması zorunlu değildir. Eğer alıcı (veya müteahhit) tapuda gösterilen bedelin üzerinde kalan paranın da müteahhide ödendiğini ispatlarsa İİK m.278’e göre açılan dava reddedilir.​

7. Ancak bu ispat, sonradan düzenlenmesi mümkün bir belge ile yapılamaz. Örneğin alıcı, kalan parayı müteahhidin banka hesabına havale yapmışsa veya bankaya ibraz edilen bir çek vermişse ödeme ispat edilmiş sayılır. Ancak müteahhidin kalan parayı aldığını ispat için müteahhit ile alıcı arasında düzenlenen adi yazılı belge sonradan da düzenlenebileceği için ispat aracı olarak kabul edilemez.

     

     ÖRNEK OLAY

      Müteahhit 01/01/2022 tarihinde bir bankadan, 5 Milyon TL tutarında kredi kullanmıştır. (Kredinin müteahhidin şahsi işleri veya inşaat için kullanılmasının bir önemi bulunmaktadır.) Müteahhit 07/07/2023 tarihinde, kendisi tarafından inşa edilen UZAY PARK RESIDENCE sitesinde kendisine düşen ve kat mülkiyeti olan bir daireyi tapuda belediye rayici olan 2 Milyon TL göstererek Işın KILICI’ya satmıştır. Taşınmazın gerçek rayiç bedeli ise 7 Milyon TL’dir.

​

     Alacaklı banka, kredi borcunu ödemediği için müteahhit aleyhinde icra takibi yapmış ve 14/10/2024 tarihinde yapılan hacizde müteahhidin haczi kabil malı olmadığı için müteahhit hakkında borç ödemeden aciz belgesi düzenlenmiştir.

​

     Bu durumda Banka, 06/07/2025 tarihine kadar (satıştan itibaren 2 yıl içinde) alıcıya karşı tasarrufun iptali davası açabilir. Mahkeme bu davayı kabul ederse (çok büyük ihtimalle kabul eder), alacaklı Bankaya, alıcının elindeki taşınmaz üzerine alacak tutarı kadar haciz koyma hakkı tanır. Banka bu haciz üzerine taşınmazı icradan sattırarak alacağını alır. Satış bedelinden artan olursa bu, alıcıya verilir.

​

       II. ALACAKLILARA ZARAR VERME KASTININ VARLIĞI VARSAYIMINA DAYANILARAK AÇILAN TASARRUFUN İPTALİ DAVASI

       Bağımsız bölüm satın almış olan alıcı açısından risk oluşturan diğer bir durum ise, alacaklıların İcra ve İflas Kanunu (İİK) m. 280’e[2] göre açılabilecekleri tasarrufun iptali davasıdır. Yukarıda bahsedilen ve İİK m.278’e göre açılacak davadan farklı olarak bu davada, satış bedelinin düşük gösterilmiş olması gibi bir şart bulunmayıp temel olarak yapılan devir işleminin alacaklıları zarara uğratma kastıyla yapılıp yapılmadığı araştırılmaktadır.

​

     Bu davada aşağıdaki şartların varlığı aranmaktadır:

1. Davanın, tapuda devir (satış) işleminden itibaren en geç 5 yıl içinde açılması gerekmektedir. (m.280/1)

2. Bağımsız bölümü satın alan kişinin, satıcının (müteahhidin) borçlu olduğunu bilmesi veya bilebilecek durumda olması gerekmektedir. (m.280/1) Bunu bilen veya bilmesi gereken alıcının kötü niyetli olduğu varsayılmaktadır.

3. Yargıtay, “alıcının bilmesi gerektiği” yönündeki varsayımı oldukça geniş yorumlamaktadır. Satıcıyla (müteahhitle) aynı köyden olma, aynı işi yapma, aynı sokakta oturma, daha önce birlikte iş yapmış olma vb. durumların varlığı halinde alıcının, müteahhidin borçlu olduğunu bildiği kabul edilmektedir.

4. İİK m. 280/3 gereğince bağımsız bölümü satın alan alıcının, satıcının (müteahhidin) karı veya kocası, usul veya füruu ile üçüncü dereceye kadar (bu derece dâhil) kan ve sıhri hısımları, evlat edineni veya evlatlığı olması durumunda başka hiçbir koşul aranmaksızın alıcının müteahhidin borca batık olduğunu bildiği kabul edilir ve tasarruf iptal edilir.

 

     III. TASARRUFUN İPTALİ DAVASINDA YARGILAMA USULÜNE İLİŞKİN KONULAR

​

      (Kanunda (İİK) geçen “borçlu” ifadesi, sözleşmenin tarafı olmaları nedeniyle bu metinde “satıcı (müteahhit)” olarak, “üçüncü kişi” ifadesi ise bu metinde “alıcı” olarak anılmıştır. )

​

1. Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir.

2. Yetkili mahkeme konusunda İİK’da bir düzenleme yoktur. Bu nedenle HMK m.7’de yer alan yetki kuralları uygulanır. Buna göre dava, davalılar olan satıcının (müteahhidin) veya alıcının ikametgâhı mahkemesinde açılır.

3. Davada satıcı (müteahhit) ve alıcı birlikte davalı olarak gösterilir. Aralarında zorunlu dava arkadaşlığı vardır. (m.282/1)

4. Alıcı (üçüncü kişi), bağımsız bölümü dördüncü kişiye satmışsa, alıcıya yönelik dava tazminat davasına dönüşür, dördüncü kişiye karşı dava açmak için ise onun kötü niyetli olduğunu ispatlamak gerekir.(m.283/2)

5. Dava basit yargılama usulüne tabidir. (m.280/1)

6. İcra takibinin kesinleşmiş olması gerekir. Dava açıldığından icra takibi kesinleşmemişse mahkeme takibi kesinleştirmesi için davacıya süre verir.

7. Dava açarken aciz vesikası sunulması gerekir ancak bu vesika dava süresince de sunulabilir.

8. Davada tanık dinlenebilir.

9. Dava dilekçesiyle ihtiyati haciz istenebilir. Ancak dava kısmi dava veya belirsiz alacak davası olarak açıldığında yalnızca dava dilekçesinde gösterilen değerle sınırlı olarak  ihtiyati haciz konulur. (m.281/2)

10. İhtiyati haciz için mahkeme teminat alıp almamakta özgürdür. Ancak dava, alıcının bağımsız bölümü elinden çıkarması üzerine tazminat davasına dönüştürülmüşse ihtiyati haciz için teminat gösterilmesi zorunludur. (m.281/2)

11. Davalılardan herhangi biri davacının alacağını ödediği takdirde, dava reddolunur. (m.282)

12. Dava sonucunda tapu devri işleminin iptaline karar verilmez bunun yerine alacaklıya dava konusu (tapusu alıcı üzerinde olan) bağımsız bölüm üzerine haciz koyma ve cebri icra yoluyla satma yetkisi verilir. (m.283)

13. Dava sonucunda tasarrufu iptal edilen alıcı, bağımsız bölümün bedelini (veya bağımsız bölüm elinden çıkmasın diye alacaklıya ödediği miktarı) satıcıdan (müteahhitten) isteyebilir.

 

      IV. BAĞIMSIZ BÖLÜM SATIN ALAN KİŞİNİN TASARRUFUN İPTALİ DAVASIYLA KARŞILAŞMAMAK İÇİN ALABİLECEĞİ TEDBİRLER​

      Yargıtay, tapuda gerçek değerinin yarısından az gösterilen bağımsız bölümün satışına ilişkin tasarrufları iptal etmektedir. Bu nedenle, tapuda devir işleminde taşınmazın gerçek değeri gösterilmelidir. (İİK m.278)

​

     Tapuda gerçek değer gösterilmiş olsa bile, satıcının, alıcının 3. dereceye kadar kan veya sıhri hısmı olması (kendisinin veya eşinin annesi, babası, kardeşleri ve kardeşlerin çocukları, dayısı, amcası, halası, teyzesi olması)  halinde, satıcının satış tarihinden önce yaptığı bir borçlandırıcı işlem nedeniyle ödemede acze düşmesi halinde satış tarihinden itibaren 5 yıl içinde tasarrufun iptali davası açılabileceği ve satın alınan taşınmazın elden çıkabileceği hatırda tutulmalıdır. Bu nedenle 3. dereceye kadar akraba olunan satıcının borç ilişkisinden şüphe duyuluyorsa ondan taşınmaz satın almamakta yarar vardır. (İİK m.280/2)

​

     Satıcı ile akraba olunmasa dahi onun ekonomik durumunu bildiği varsayılabilecek olan kişilere de (alacaklılara zarar verme katıyla hareket ettikleri gerekçesiyle) yukarıda bahsedilen şartlarda dava açılması ihtimali vardır. Yargıtay “borçlunun durumunu bildiği varsayılan kişileri” çok geniş yorumlamakta, borçluyla aynı işi yapan, aynı parselde paydaş olan, aynı yerde askerlik yapmış olan vb. kişilerin borçlunun ekonomik durumunu bildiğini kabul etmektedir. Bu nedenle, bu varsayım kapsamında kalma ihtimali olan kişilerin satın alma işleminden önce satıcının (borçlunun) borç ilişkisini araştırmasında yarar vardır. (İİK m.280/1)

​

                                                                                                                                                                   

                                                                                                                                                                                        Av. Tahsin TAŞKIN​​​

​

​

​

[1] (İİK) İvazsız tasarrufların butlanı:

Madde 278 – Mütat hediyeler müstesna olmak üzere, hacizden veya haczedilecek mal bulunmaması sebebiyle acizden yahut iflasın açılmasından haczin veya aciz vesikası verilmesinin sebebi olan yahut masaya kabul olunan alacaklardan en eskisinin tesis edilmiş olduğu tarihe kadar geriye doğru olan müddet içinde yapılan bütün bağışlamalar ve ivazsız tasarruflar batıldır.

Ancak, bu müddet haciz veya aciz yahut iflastan evvelki iki seneyi geçemez.

Aşağıdaki tasarruflar bağışlama gibidir.

[2] (İİK) Zarar verme kastından dolayı iptal

Madde 280 – Malvarlığı borçlarına yetmeyen bir borçlunun, alacaklılarına zarar verme kastıyla yaptığı tüm işlemler, borçlunun içinde bulunduğu malî durumun ve zarar verme kastının, işlemin diğer tarafınca bilindiği veya bilinmesini gerektiren açık emarelerin bulunduğu hâllerde iptal edilebilir. Şu kadar ki, işlemin gerçekleştiği tarihten itibaren beş yıl içinde borçlu aleyhine haciz veya  iflâs yoluyla takipte bulunulmuş olmalıdır.

Üçüncü şahıs, borçlunun karı veya kocası, usul veya füruu ile üçüncü dereceye kadar (bu derece dahil) kan ve sıhri hısımları, evlat edineni veya evlatlığı ise borçlunun birinci fıkrada beyan olunan durumunu bildiği farz olunur. Bunun hilafını üçüncü şahıs, ancak 279  uncu maddenin son fıkrasına göre isbat edebilir.

Ticari işletmenin veya işyerindeki mevcut ticari emtianın tamamını veya mühim bir kısmını devir veya satın alan yahut bir kısmını iktisapla beraber işyerini sonradan işgal eden şahsın, borçlunun alacaklılarını ızrar kasdını bildiği ve borçlunun da bu hallerde ızrar kasdiyle hareket ettiği kabul olunur. Bu karine, ancak iptal davasını açan alacaklıya devir, satış veya terk tarihinden en az üç ay evvel keyfiyetin yazılı olarak bildirildiğini veya ticari işletmenin bulunduğu yerde görülebilir levhaları asmakla beraber Ticaret Sicili Gazetesiyle; bu mümkün olmadığı takdirde bütün alacaklıların ıttılaını temin edecek şekilde münasip vasıtalarla ilan olunduğunu ispatla çürütülebilir.